Hoe banken bij lage hypotheekmarges nog winst maken

Ook bij lage hypotheekmarges weten banken nog altijd goed winst te maken op hun hypotheekportefeuille. Dit doen ze niet alleen door hun winstmarges te verhogen, maar ook door te profiteren van het verschil tussen de rentetarieven die zij aan klanten vragen en de rentetarieven die zij zelf betalen op spaargeld. De dynamiek van concurrentie en risico-inschatting speelt een rol in de manier waarop banken hun verdienmodel draaiende houden, zelfs als consumenten profiteren van een lage rente. Complex samenspel. Zo zorgen banken dat ze stabiel kunnen blijven verdienen, terwijl huiseigenaren hun hypotheeklasten onder controle proberen te houden. Soms lijkt het alsof banken zelfs winst maken als de rente op vakantie is.

Winstmarges op hypotheken verdubbeld ondanks lage rente

Uit onderzoek van de Universiteit van Amsterdam, uitgevoerd in opdracht van Vereniging Eigen Huis, blijkt dat de gemiddelde extra winstmarge op hypotheken tussen oktober 2013 en mei 2014 is gestegen van 0,4 naar 0,8 procentpunt. Dit betekent dat banken in deze periode hun marges flink hebben verhoogd, wat zich vertaalt in extra kosten voor consumenten. Zo betaal je bij een hypotheek van 200.000 euro al snel 175 euro bruto meer per maand. Dit is opvallend omdat de officiële hypotheekrente in die periode juist laag bleef. Banken weten op deze manier ondanks de druk op de rentes toch hun winstgevendheid te verhogen, zonder direct de headline-rente aan te passen.

Renteverschil tussen hypotheek en spaargeld als stabiele inkomstenbron

Een andere pijler van de winstgevendheid van banken is het verschil tussen hypotheekrente en spaarrente. In augustus 2023 lag de gemiddelde hypotheekrente rond de 4,9 procent, terwijl spaarders vaak niet meer dan 1,76 procent rente ontvangen. Dit rentemargeverschil zorgt ervoor dat banken relatief goedkoop geld kunnen aantrekken bij spaarders en dat relatief duur kunnen uitzetten in hypotheken. Die marge levert banken structureel voordeel op, omdat de kosten van spaargeld niet stijgen evenredig met de hypotheekrentes, wat hun inkomsten veilig stelt.

Concurrentie beïnvloedt marges en consumentenkosten

In 2015 was er duidelijk sprake van toenemende concurrentie op de hypotheekmarkt. Niet alleen banken, maar ook pensioenfondsen en verzekeraars begonnen een rol te spelen als geldverstrekkers. Dit dwong banken hun winstmarges te verlagen om marktaandeel te behouden. Huiseigenaren profiteerden toen van lagere rentes en betere voorwaarden. Maar dit tij keerde snel: in 2016 meldde Vereniging Eigen Huis dat de winstmarges op hypotheken weer opliepen, mede door het afnemen van marktconcurrentie. Banken konden hierdoor weer hogere marges vragen, ook al bleef de rentestand laag.

Risico’s van lage hypotheekrente vanuit bankperspectief

Hoewel een lage hypotheekrente gunstig lijkt voor huiseigenaren, brengt het ook financiële risico’s voor banken met zich mee. De Nederlandsche Bank waarschuwde in 2021 dat de lage rente consumenten ertoe kan aanzetten om hogere schulden aan te gaan. Deze oplopende schuldenlast vergroot het kredietrisico voor banken, die meer blootstaan aan eventuele foutbetalingen of dalende woningprijzen. Banken houden dit risico nauwlettend in de gaten en verwerken dit onder andere in hun renteopslagen en acceptatievoorwaarden, zodat ze ook in minder gunstige omstandigheden hun positie kunnen behouden.

Zo pak je het aan bewust omgaan met hypotheekrente en bankkosten

1. Vergelijk niet alleen de headline hypotheekrente, maar vraag ook naar de daadwerkelijke winstmarge die de bank rekent.
2. Let op het verschil tussen hypotheekrente en spaarrente, en begrijp dat banken hier winst op maken; bespaar kosten door te onderhandelen over voorwaarden.
3. Informeer bij meerdere banken en ook bij alternatieve geldverstrekkers zoals pensioenfondsen, om een scherpe rente te vinden.
4. Beoordeel jouw maximale leencapaciteit kritisch; een lagere maandlast is prettig, maar voorkom een scheve schuldenlast.
5. Houd rekening met mogelijke toekomstige rentestijgingen en de impact daarvan op je betaalbaarheid en bankkosten.
6. Zorg dat je bij verlenging of oversluiting altijd expliciet vraagt naar de marge en eventuele extra kosten naast de nominale rente.

Zelf merk ik in de praktijk dat klanten die vooral letten op de totaallasten beter af zijn dan wie alleen naar de laagste rente kijkt. Banken rekenen hun marges verschillend, en soms levert iets hogere rente met minder verborgen kosten een lagere totaalprijs op.

Waarom banken ook bij lage marges winst blijven maken

De combinatie van een verhoogde winstmarge, het rentemargeverschil tussen hypotheken en spaargeld en het cyclische karakter van concurrentie zorgt ervoor dat banken ook bij lage headline hypotheekrentes winstgevend blijven. Door slim te spelen met marges, risico-inschattingen en marktpositie, kan een bank winst maximaliseren zonder dat consumenten direct grote rentestijgingen ervaren. Dit verklaart hoe banken ondanks schijnbaar ongunstige marktomstandigheden toch een gezonde financiële positie weten te behouden.

De toekomst van hypothecaire winstgevendheid

De vraag is of deze balans op termijn houdbaar blijft. Toenemende regulering, veranderende concurrentie van non-bancaire aanbieders en een veranderend economisch klimaat kunnen het verdienmodel van banken onder druk zetten. Ook kunnen opkomende technologieën nieuwe spelers op de hypotheekmarkt brengen. Voor consumenten is het verstandig alert te blijven op de voorwaarden en de echte kosten van hun hypotheek. Uiteindelijk blijft het rentemargeverschil en het marktgedrag van banken een bepalende factor in de woonlasten.