Opgeknapte kluswoning werd dit jaar bijna 50 procent meer waard

Opgeknapte kluswoningen zijn het afgelopen jaar in waarde flink gestegen, met een gemiddelde waardevermeerdering van bijna 50 procent wat neerkomt op 178.000 euro. Investeren in renovatie van een kluswoning betaalt zich steeds duidelijker uit, zeker in vergelijking met eerdere jaren. Hoewel de verkoopprijs van een kluswoning nog steeds lager ligt dan die van instapklare woningen, maakt de aanzienlijke waardestijging na verbouwing de kluswoning een aantrekkelijk alternatief voor veel kopers, vooral starters. Deze dynamiek past in een bredere trend van een minder oververhitte markt voor kluswoningen en een groeiende interesse onder nieuwe huizenkopers. Kortom, de klus wint terrein, zelfs als de verf nog nat is.

Hoe renovatie de waarde van een kluswoning verhoogt

In 2025 werden kluswoningen gemiddeld voor 390.000 euro verkocht, wat ongeveer 100.000 euro minder is dan vergelijkbare instapklare woningen. Na een grondige renovatie groeit hun waarde echter met bijna 50 procent, een flinke sprong ten opzichte van 2020 toen de waardevermeerdering rond 40 procent lag. Vooral tussenwoningen in stedelijke gebieden zien een gemiddelde waardestijging van 175.000 euro, terwijl die stijging in de grote vier steden soms oploopt tot 244.000 euro.

Vrijstaande woningen buiten de stad profiteren zelfs nog meer van een verbouwing: na renovatie stijgt de waarde hier gemiddeld met ruim 300.000 euro, wat neerkomt op een indrukwekkende toename van zo’n 64 procent. Dit illustreert dat locatie én het type woning sterk beïnvloeden hoeveel waarde een renovatie oplevert. Voor veel kopers is zo’n kluswoning een interessante optie, zeker als ze bereid zijn te investeren in een opknapbeurt die het huis vervolgens flink meer waard maakt.

Invloed van koperprofiel op de kluswoningmarkt

Meer dan de helft van de kluswoningen wordt gekocht door starters, wat hun positie op de Nederlandse woningmarkt versterkt. Zij zien in een kluswoning een betaalbaarder alternatief om toch een woning in de gewenste regio te bemachtigen. Doorstromers kopen ongeveer 37 procent van de kluswoningen en wellicht zoeken ook zij naar kansen om met renovatie hun droomhuis naar eigen smaak en behoefte te maken.

Beleggers zijn minder prominent aanwezig op deze markt; ze kochten nog maar circa 10 procent van de kluswoningen in 2025. Deze afname is deels toe te schrijven aan strengere regelgeving en hogere belastingen die het minder aantrekkelijk maken om snel in te stappen en door te verkopen. Zo lijkt de markt meer in handen van mensen die zelf wonen, wat kan bijdragen aan een stabielere woonomgeving.

De markt voor kluswoningen minder oververhit dan instapklare huizen

Vergeleken met instapklare woningen is de markt voor kluswoningen minder oververhit. Waar bij 78 procent van de instapklare woningen in 2025 de verkoopprijs boven de vraagprijs lag, gold dat voor kluswoningen slechts voor 64 procent. Ook het verschil tussen vraag- en verkoopprijs ligt met gemiddeld 4,5 procent bij kluswoningen duidelijk lager dan de 6,6 procent die instapklare woningen laten zien.

Dit weerspiegelt dat kopers die kiezen voor een kluswoning doorgaans minder in een haast of bieden-slag verwikkeld zijn dan bij instapklare woningen, die het vaakst worden verkocht in een krappe markt. Voor jou als koper kan dit betekenen dat de onderhandelingsruimte bij kluswoningen nog steeds groter is, ondanks de hoge waardestijging na renovatie.

Trends in herverkopen en waardestijging over de afgelopen jaren

Sinds 2020 is het aantal snelle herverkopen van opgeknapte woningen afgenomen, wat duidt op een meer lange termijn aanpak door kopers en renovateurs. Toch blijft de relatieve waardestijging van zulke projecten met 25 tot 30 procent aantrekkelijk. Absoluut gezien is de waardestijging significant toegenomen: van een mediane verhoging van 37.500 euro in 2014 tot ruim 90.000 euro in de eerste helft van 2024. Dit toont dat investeren in een kluswoning, mits goed aangepakt, steeds lucratiever is geworden.

Deze ontwikkeling sluit aan bij een bredere marktgroei: bestaande koopwoningen waren in 2024 gemiddeld 8,7 procent duurder dan het jaar ervoor, en het aantal woningtransacties steeg, met name in provincies als Utrecht waar de prijzen met 11,6 procent toenamen.

Zo pak je het aan: stappenplan voor succesvol renoveren van een kluswoning

1. Bepaal je budget en maximale aankoopprijs, inclusief renovatiekosten en onvoorziene uitgaven.
2. Verzamel informatie over de woning en de buurt: bouwkundige staat, bestemmingsplannen en voorzieningen in de omgeving.
3. Maak een realistisch renovatieplan met prioriteiten: wat moet meteen gebeuren en wat kan wachten.
4. Schakel waar nodig deskundigen in voor advies over bouwkundige keuringen of vergunningen.
5. Begin met de meest waarde toevoegende verbeteringen, zoals isolatie, keuken en badkamer.
6. Bewaar flexibele posten in je budget om onverwachte kosten op te vangen zonder stress.
7. Houd de marktontwikkelingen in de gaten, sommige verbeteringen zijn met het oog op energie en duurzaamheid extra aantrekkelijk.

Uit eigen ervaring blijkt dat je met een gedegen voorbereiding en een goede fasering van werkzaamheden de meeste renovaties binnen tijd en budget houdt. Het helpt om te investeren in duurzame oplossingen, die niet alleen het wooncomfort vergroten maar ook de waarde op de lange termijn versterken.

Waarom blijven kluswoningen aantrekkelijk ondanks de stijgende prijzen?

Kluswoningen bieden nu een interessante mogelijkheid om de woningmarkt te betreden zonder direct de hoofdprijs te betalen. Ondanks de waardestijgingen zijn ze gemiddeld nog altijd zo’n 100.000 euro goedkoper dan instapklare woningen. Voor starters is dit een belangrijk voordeel. Je moet wel tijd en energie steken in het renoveren van de woning, maar dat maakt het gevoel van thuiskomen extra speciaal.

Cijfers tonen dat het niet alleen in steden, maar ook in buitenstedelijke gebieden lonend is te investeren in opknapprojecten. Vrijstaande woningen buiten de stad laten zelfs de hoogste relatieve waardestijgingen zien. Deze spreiding biedt diverse kansen voor verschillende type kopers met uiteenlopende woonwensen.

Wat brengt de toekomst voor de waarde van opgeknapte woningen?

In het eerste halfjaar van 2026 bleven koopwoningen gemiddeld in waarde stijgen, met 1,5 procent groei ten opzichte van het kwartaal ervoor en een jaargroei van 3,7 procent. Buiten de Randstad zijn de waardestijgingen zelfs nog uitgesprokener, tot wel 10 procent op jaarbasis, vergeleken met 3 procent in de Randstad. Dit wijst erop dat ook de opknapmarkt buiten de grote steden volop kansen blijft bieden.

Hoewel de markt minder explosief groeit dan een paar jaar geleden, biedt renovatie van een kluswoning nog steeds kansen om flink waarde toe te voegen. Dit vraagt om een goede afweging tussen investering, tijdsinspanning en woonplezier. Uiteindelijk kan het een pad zijn naar een betaalbare woning die niet alleen persoonlijk uitstekend past maar ook financieel gunstig uitpakt.

Welke gebieden in jouw buurt hebben volgens jou nog verborgen kansen voor kluswoningen? De keuzes en investeringen die nu gemaakt worden, bepalen mede hoe de woningmarkt er over een paar jaar uitziet.