Wat kost een aankoopmakelaar eigenlijk? En waarom weet bijna niemand dat vooraf?

Je gaat een huis kopen en besluit hulp in te schakelen. Logisch, in een markt waar je binnen een paar dagen moet reageren en een verkeerde inschatting je zomaar tienduizenden euro’s kan kosten. Maar dan stel je de simpelste vraag die er is, “wat gaat me dit kosten”, en het antwoord blijft opvallend vaak vaag. “Dat bespreken we in het kennismakingsgesprek.” “Dat hangt van de woning af.”

Dat is geen toeval. Bij de meeste aankoopmakelaars is de vergoeding namelijk niet een vast bedrag, maar een percentage van de uiteindelijke koopsom, meestal ergens tussen de één en twee procent. Dat klinkt onschuldig, tot je het uitrekent: bij een huis van vier ton is dat al snel vier- tot achtduizend euro, en bij een huis van zes ton loopt dat evenredig op. Je betaalt dus meer naarmate je méér uitgeeft, ook al is het werk van de makelaar, bezichtigen, onderhandelen, de koopakte checken, in de basis niet anders bij een duurder huis.

Een subtiele scheve prikkel

Er zit nog iets minder voor de hand liggends in dat model. Een makelaar die op percentage werkt, verdient in theorie meer als jij meer betaalt voor de woning. Dat wil niet zeggen dat elke makelaar daar bewust naar handelt, de meeste zijn gewoon vakmensen die hun werk goed willen doen, maar de prikkel staat wel tegenovergesteld aan wat jij als koper wilt: zo scherp mogelijk kopen. Bij een vaste prijs, zoals Adventus Select die hanteert vanaf €1.750 all-in voor de volledige aankoopbegeleiding, verdwijnt dat scheve element simpelweg. Of je nu een appartement van drie ton koopt of een vrijstaande woning van zeven ton, een aankoopmakelaar met een vaste prijs kost hetzelfde, en heeft dus ook geen enkel financieel voordeel bij een hoger bod dan nodig.

Wat je voor die prijs daadwerkelijk krijgt

Prijs zegt niet alles, natuurlijk. De vraag is ook wat er voor dat bedrag geleverd wordt. In de praktijk komt aankoopbegeleiding neer op een aantal vaste onderdelen, ongeacht welke aanbieder je kiest: een intakegesprek waarin budget en woonwensen scherp worden gezet, meedenken bij en soms meekijken tijdens bezichtigingen, een inhoudelijke check van de vraagprijs ten opzichte van recente verkopen in de buurt, het voeren van de onderhandeling met de verkopende partij, en aan het einde een controle van de koopakte voordat je tekent.

Bij Adventus Select is dat traject uitgewerkt in vijf stappen, van het eerste kennismakingsgesprek tot de sleuteloverdracht, en hoe dat proces er in de praktijk uitziet staat vrij gedetailleerd beschreven: welk moment jij zelf doet (de bezichtiging, de sfeer proeven) en welk moment de makelaar overneemt (de onderhandeling, de juridische check). Die verdeling is precies waar de meerwaarde zit: jij hoeft niet de zakelijke, soms ongemakkelijke gesprekken te voeren over een huis waar je inmiddels verliefd op bent, dat doet iemand die er emotioneel geen belang bij heeft.

“Betaal ik ook als het niet lukt?”

Een vraag die veel minder wordt gesteld dan hij zou moeten, is wat er gebeurt als je uiteindelijk geen huis koopt. Bij een percentagemodel is het antwoord vaak simpel: geen aankoop, geen kosten, want er is niets om een percentage over te berekenen. Dat klinkt aantrekkelijk, maar het betekent ook dat de makelaar pas verdient zodra er een deal is, wat de eerder genoemde prikkel alleen maar versterkt. Bij een vast bedrag ligt dat anders, en is het juist belangrijk om vooraf te checken hoe een aanbieder daarmee omgaat als een traject om wat voor reden dan ook niet tot een aankoop leidt.

De rekensom die je zelf kunt maken

Voordat je een aankoopmakelaar inschakelt, loont het om twee dingen naast elkaar te leggen: wat kost het bij een percentage-aanbieder bij de prijsklasse waarin jij zoekt, en wat kost het bij een vaste prijs. Bij een woning tot drie, drieënhalve ton ontlopen beide modellen elkaar vaak niet veel. Zoek je hoger, dan wordt het verschil al snel voelbaar, en is het geen gekke gedachte om dat bedrag liever te besteden aan de verhuizing zelf, of gewoon te sparen.